Immobilier – Acquisition par les résidents :
« En moyenne, sur l’ensemble de la Suisse, le prix d’un appartement représente 6 fois le revenu annuel moyen d’un ménage en Suisse, et une maison 8 fois. Au final, seuls 34% des ménages sont propriétaires de leur logement en Suisse. » (Travailler en Suisse, s. d.).
Les Suisses peuvent acheter sans aucune restriction un logement sur le territoire de la Confédération. Cependant, le prix des biens immobiliers est, dans la plupart des cantons très élevé, ce qui rend l’accession à la propriété en Suisse impossible pour beaucoup de ménages.
Le système de financement des biens immobiliers en Suisse
« De fait, il a fallu adapter les systèmes de financement, appelés prêts hypothécaires en Suisse. Les établissements bancaires suisses (UBS, Crédit Suisse, banques cantonales…) proposent pratiquement tous des emprunts hypothécaires pour financer l’achat d’un bien immobilier. Il est également possible de passer par un courtier, qui se chargera de faire le tour des différentes banques afin de trouver les meilleures conditions de taux et d’emprunt. » (Travailler en Suisse, s. d.).
- Les conditions d’attribution d’un prêt hypothécaire en Suisse
La banque analyse de manière détaillée le projet immobilier de l’emprunteur, ses ressources financières, le prix, l’emplacement etc. Elle jugera ensuite le risque qu’elle prend à prêter de l’argent à l’emprunteur. En découlera une proposition de taux pour l’emprunt hypothécaire. Plus le risque est jugé faible par la banque, plus le taux sera intéressant pour le preneur de crédit. Les 2 critères suivants ont une place très importante pour l’attribution du prêt : le montant des fonds propres et le taux d’endettement.
- Les fonds propres
Dans la plupart des cas, les banques demandent un apport en fonds propres qui correspond à 20% du prix du bien immobilier. Cet apport peut être constitué en partie par le 2ème pilier. Cela signifie que le prêt hypothécaire représente au maximum 80% de la valeur de l’objet.
- Le taux d’endettement
Il représente le rapport entre la mensualité de l’emprunt rapporté aux revenus de la personne. Pour que la banque accepte l’attribution du prêt, ce ratio doit être inférieur ou égal à 33%.
- Amortissement de la dette
« Un prêt hypothécaire est généralement divisé en 2 parties : le 1er rang (entre 0% et 65% de la valeur vénale de la propriété) et le 2ème rang (entre 65% et le reste du crédit, en général 80%). En Suisse, seul le 2ème rang doit être amorti. Cette partie doit être remboursée en général sous 15 ans et avant le départ à la retraite du preneur de crédit (du plus âgé s’il y a 2 emprunteurs).
L’amortissement peut être de 2 ordres : direct ou indirect et la principale différence entre les 2 systèmes est l’évolution de la dette. » (Eggert, 2020).
- Amortissement direct
« L’emprunteur effectue des versements réguliers sur le compte du prêteur. Le montant de l’emprunt diminue chaque année et donc les intérêts liés également. En revanche, en conséquence, les déductions fiscales relatives vont également baisser, et le montant des impôts augmenter. » (Eggert, 2020).
- Amortissement indirect
« Le montant de la dette reste le même puisque les versements se font sur un compte de prévoyance individuelle 3ème pilier ou sur une police d’assurance-vie, par exemple, avant d’être reversés en une fois à l’échéance du contrat. Les coûts mensuels restent donc au même niveau ainsi que les déductions fiscales et les versements sur un 3ème pilier ainsi que les revenus qui en sont issus, sont également déductibles. » (Eggert, 2020).
Conclure le contrat pour l’achat du bien immobilier
- Authentification de l’acte de vente
« Pour être valable, le contrat d’achat d’un bien immobilier doit être authentifié par un notaire. Dans les cantons où exercent des notaires indépendants, l’acheteur peut généralement choisir son notaire. Quand les cantons disposent de notaires officiels, l’acheteur doit s’adresser au service compétent. Il peut s’agir de la chancellerie, de l’office des faillites ou du bureau cantonal du registre du commerce. » (Autorités suisses en ligne, s. d.).
- Signature du contrat
« Le contrat d’achat doit être signé par toutes les parties concernées – acheteur, vendeur et notaire. Mais l’acheteur ne devient véritablement propriétaire qu’au moment de l’inscription dans le registre foncier. Le notaire procède à l’annonce du transfert de propriété auprès de l’office du registre foncier une fois le contrat d’achat authentifié. » (Autorités suisses en ligne, s. d.).
- Frais
« Les frais liés au travail du notaire et à l’inscription dans le registre foncier varient d’un canton à l’autre. Les frais de notaire sont en général partagés entre l’acheteur et le vendeur. » (Autorités suisses en ligne, s. d.).
- Contrat de réservation
« Les contrats dits de réservation sont aujourd’hui une pratique courante. Le vendeur s’engage à réserver un bien immobilier particulier, tandis que l’acheteur s’engager à acheter ledit bien.
Un acompte doit généralement être versé lors de la conclusion du contrat de réservation. Si l’achat n’a finalement pas lieu, l’acheteur peut rencontrer des difficultés à récupérer l’intégralité de l’acompte dans les cas où le montant a été versé sur le compte du vendeur. » (Autorités suisses en ligne, s. d.).
L’impôt sur la valeur locative
« Sans rentrer dans le détail, les propriétaires d’un appartement ou d’une maison en Suisse doivent s’acquitter d’un impôt que beaucoup d’étrangers ont du mal à comprendre : l’impôt sur la valeur locative. Dit simplement, les propriétaires en Suisse devront s’acquitter d’un impôt pour leur appartement ou maison qui correspond à l’équivalent de ce qu’on en tirerait en louant l’objet.
Ce calcul s’effectue sur la part effectivement détenue par le propriétaire : cela signifie notamment que plus la personne choisit un amortissement important pour son prêt hypothécaire, plus le montant de l’impôt sur la valeur locative augmente. » (Travailler en Suisse, s. d.).